Redfin의 새로운 데이터에 따르면, 올해까지 미국 건축업자들은 인구 10,000명당 13채의 다가구 주택 건설 허가를 받았으며, 이는 2021~2023년 같은 기간의 평균 18채보다 30% 가까이 감소한 수치입니다. 다가구 주택 건축 허가가 줄어든 것은 허가를 받기가 더 어려워서가 아니라 건축업자들이 다가구 주택을 덜 찾고 있기 때문입니다. 건축업자가 허가를 적게 신청하는 두 가지 이유는 다음과 같습니다: 첫번째로는 이자율 상승으로 인해 건설 프로젝트에 필요한 자금을 빌리는 데 더 많은 비용이 듭니다. 둘째는 최근 몇년동안의 건축 붐으로 인해 이미 기록에 가까운 수의 신규 다가구 주택이 시장에 출시되어 일부 붑동산 소유주는 세입자를 구하기 어렵습니다. 작년 말에 완공된 새 아파트의 절반 미만(47%)이 3개월 이내에 임대 되었으며, 이는 2020년 이후 가장 낮은 비율입니다.
1. 예비 임차인의 계약 체결 최적기
다가구 건물의 허가와 착공은 크게 둔화되어 10년의 역사적 평균치 아래로 떨어졌지만, 완공된 유닛 수는 여전히 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 이는 팬데믹 기간에 시작된 많은 프로젝트가 이제 막 마무리되고 있기 때문입니다. 이러한 신규 입주 물량의 적체는 많은 지역의 부동산 소유주들이 세입자를 유치하기 위해 서로 경쟁하고 있다는 것을 의미하며, 이는 미국 임대료의 상승폭에 제한을 두고 있습니다. 임대료는 1년 전보다 1% 미만 상승하여 팬데믹 기간 동안의 18% 상승과는 거리가 멀지만, 여전히 2022년 이후 가장 높은 수준입니다.
레드핀의 수석 이코노미스트 셰하리르 보카리는 “예비 임차인은 지금이 나중에보다 임대 계약을 체결하기에 더 좋은 시기라는 점을 인식해야 합니다.”라고 말합니다. “시장에 나오는 모든 새 아파트가 세입자로 가득 차고 더 이상 공급이 많지 않으면 부동산 소유주가 임대료를 다시 인상하기 시작할 수 있으며, 이는 1 ~ 2 년 후에 발생할 수 있습니다.”
이 보고서는 2024년 첫 5개월과 2021~2023년 같은 기간 동안 5가구 이상 다세대 주택의 건축 허가를 다룬 미국 인구조사국 데이터에 대한 Redfin의 분석을 기반으로 합니다. 전국 수치는 미국 전역을 대상으로 하며, 아래 대도시 섹션은 인구가 최소 75만 명 이상인 미국 79개 대도시를 대상으로 합니다.
2. 미국의 최대 다가구 주택 허가지
케이프 코럴과 오스틴은 미국의 다른 어느 곳보다 더 많은 다가구 주택을 허가하고 있습니다.
플로리다 주 케이프 코럴에서는 올해 인구 10,000명당 27채의 다가구 주택 건설 허가를 받았는데, 이는 레드핀이 분석한 79개 대도시 중 가장 높은 수준입니다. 다음으로 텍사스주 오스틴(21건), 노스캐롤라이나주 그린즈버러(20건), 플로리다주 노스포트(18건), 네바다주 오마하(17건), 테네시주 내슈빌(15건), 플로리다주 탬파(14건), 플로리다주 올랜도(13건), 달라스(13건), 오하이오주 콜럼버스(12건) 순으로 뒤를 이었습니다. 이러한 대도시 중 다수는 팬데믹 기간 동안 인기가 급증한 선벨트에 속해 있으며, 이 지역의 빌딩 붐에 불을 지폈습니다. 플로리다에는 앞서 언급한 10개 대도시 중 4개 대도시가 있습니다.
플로리다는 폭풍, 홍수, 해수면 상승으로 인한 높은 위험에 직면해 있으며 주택 보험 위기의 진원지이기도 합니다. 그러나 건축업자들은 팬데믹 기간 동안 이사를 온 외지인들의 유입으로 인해 여전히 수요가 있기 때문에 계속 건축을 진행하고 있습니다. 플로리다에서는 2022년 말 허리케인 이안 이후에도 주택 소유주들이 재건축을 계속하면서 허가 건수가 증가할 수 있습니다.
3. 최저 다가구 주택 허가지
인구 10,000명당 다가구 주택 허가가 가장 적은 두 대도시는 캘리포니아에 있습니다. 캘리포니아주 스톡턴에서는 올해 첫 5개월 동안 허가가 한 건도 발급되지 않았습니다. 그 뒤를 이어 캘리포니아 베이커스필드(0건), 프로비던스(0건), 텍사스 엘파소(1건), LA 배턴루지(1건), 클리블랜드(1건), 캘리포니아 프레즈노(1건), 디트로이트(1건), 오하이오 주 데이턴(1건), 뉴올리언스(1건)가 그 뒤를 이었습니다.
팬데믹 이후 대부분의 지역에서 다가구 주택 건설이 둔화되었지만, 허가가 증가한 25개 대도시가 있습니다.
팬데믹 이후 대부분의 대도시 지역에서 다가구 건축 허가가 감소했으며, 오스틴은 여전히 전국에서 두 번째로 큰 허가 지역임에도 불구하고 가장 큰 감소폭을 기록했습니다. 위에서 언급했듯이 텍사스 수도의 건축업자들은 올해 인구 10,000명당 21건의 허가를 받았지만 이는 2021
203년의 평균 40건에서 감소한 수치 입니다. 잭슨빌은 두번째로 큰 감소폭을 보였습니다. (2024년 인구 1만 명당 5건, 2021-2023년 인구 1만 명당 23건). 그다음으로 콜로라도주 콜로라도 스프링스(7건 대 24건), 아이다호주 보이시(4건 대 17건), 노스캐롤라이나주 롤리(9건 대 21건)가 뒤를 이었습니다. 앞서 언급한 주택 시장 중 상당수는 팬데믹 기간 동안 인기가 상승했다가 이후 둔화되었는데, 이는 부분적으로는 많은 사람들이 가격을 책정했기 때문입니다.
반면에 25개 대도시에서는 팬데믹 기간보다 더 많은 주택을 허가하고 있습니다. 그린즈버러의 건축업자들은 2021~2023년 평균 4건에 불과했던 다가구 주택 허가를 올해 10,000명당 20건을 취득했는데, 이는 Redfin이 분석한 대도시 중 가장 큰 증가폭입니다. 상위 5위권에는 케이프 코럴(27건 대 16건), 오마하(17건 대 10건), 콜럼버스(12건 대 7건), 탬파(14건 대 9건)가 올랐습니다. 전체 대도시 수준 데이터는 이 보도 자료 하단에 링크된 보고서를 참조하세요.
4. 16개 대도시 중간 요구 임대료 하락
팬데믹 기간 동안 건물이 호황을 누린 많은 대도시에서 임대료가 하락하고 있습니다. 레드핀이 임대료 가격 데이터를 보유하고 있는 33개 대도시 중 16개 대도시의 중간 요구 임대료가 1년 전보다 하락했습니다. 많은 대도시에서 임대료가 하락한 이유는 다가구 주택 건설이 급증하면서 건물주들이 세입자를 유치하기 위해 경쟁을 벌이고 있기 때문입니다. 임대료가 하락하는 16개 대도시에서는 2021~2023년에 인구 10,000명당 평균 14채의 다가구 주택이 허용되었습니다. 이에 비해 임대료가 상승하는 대도시에서는 인구 10,000명당 평균 7채만 허용되었습니다. 현재 임대료 가격 추세를 살펴볼 때 2024년이 아닌 2021~2023년의 허가 건수를 분석하는 것이 합리적인데, 이는 이미 시장에 출시된 매물이므로 임대료에 영향을 미칠 시간이 있었기 때문입니다.
잭슨빌의 경우 5월 중간 희망 임대료가 전년 대비 10% 하락했는데, 이는 레드핀이 임대료 데이터를 보유하고 있는 대도시 중 가장 큰 하락폭입니다. 잭슨빌은 2021~2023년에 인구 10,000명당 평균 23채의 다가구 주택을 허가한 미국 최고의 허가 도시 중 하나였습니다. 팬데믹 기간 동안 전국에서 가장 많은 주택을 허가한 오스틴도 비슷한 상황으로, 5월에 임대료가 7% 하락했는데 이는 Redfin이 임대료 데이터를 보유한 대도시 중 세 번째로 가파른 하락세입니다.